QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500 KHU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI XÃ BẢO VINH, THỊ XÃ LONG KHÁNH
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
I.1. Sự cần thiết lập quy hoạch
- Nhu cầu về nhà ở của các gia đình, đặc biệt là với những người thu nhập thấp, công nhân lao động, người nghèo không đủ điều kiện tài chính để mua nhà rất lớn. Nhờ các cơ chế ưu đãi của nhà nước, nhà ở xã hội với giá bán hợp lý được xem như một cứu cánh giúp họ đạt ước mơ có ngôi nhà và cải thiện cuộc sống.
- Trong những năm qua, nhà ở xã hội chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu đối với các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân lao động ở các khu công nghiệp so với kế hoạch đặt ra. Như vậy là vẫn còn thiếu rất lớn.
- Chính những vần đề nêu trên, Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Thành Thắng kính đề nghị chấp thuận chủ trương để được thực hiện dự án đầu tư Khu Nhà ở xã hội.
- Vị trí thực hiện dự án tọa lạc tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh, với tổng diện tích khoảng 166.890 m2 (xác định theo Bản đồ trích lục và đo chỉnh lý bản đồ địa chính khu đất tỷ lệ 1/1.000 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký xác nhận ngày 25/05/2018), tiếp giáp KCN Suối Tre và gần KCN Long Khánh đều đã được đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đi vào hoạt động với số lượng công nhân rất lớn và đòi hỏi cao từ nhu cầu nhà ở xã hội.
- Theo Quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bảo Vinh đã được UBND thị xã Long Khánh phê duyệt tại Quyết định số 1479/QĐ-UBND ngày 12/9/2013 thì vị trí khu đất có chức năng là đất ở dự án nhà ở xã hội. Do đó với mục tiêu đầu tư Khu nhà ở xã hội tại đây là phù hợp quy hoạch phân khu được duyệt.
- Dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương giao Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Thành Thắng làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Văn bản số 4899/UBND-CNN ngày 25/5/2017.
- Do đó, việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở xã hội theo quy hoạch tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh do Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Thành Thắng làm chủ đầu tư là hoàn toàn cần thiết nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở, dịch vụ công cộng cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người lao động tại thị xã Long Khánh và các khu vực lân cận, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng cũng như đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào khu vực này, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế tỉnh Đồng Nai nói chung và thị xã Long Khánh nói riêng.
Xem chi tiết: Quyết định phê duyệt 1/500 khu nhà ở xã hội phường Bảo Vinh
II.2. Giới hạn, phạm vi nghiên cứu
II.2.1. Phạm vi ranh giới
Xác định theo Bản đồ trích lục và đo chỉnh lý bản đồ địa chính khu đất tỷ lệ 1/1.000 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký xác nhận ngày 25/05/2018.
- Phía Bắc : Giáp đường đất và đất trồng cây lâu năm.
- Phía Nam : Giáp khu dân cư hiện hửu dọc đường Suối Chồn – Bàu Cối.
- Phía Đông : Giáp đường đất và đất trồng cây lâu năm.
- Phía Tây : Giáp đường Lê A và KCN Suối Tre.
II.2.1. Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch
- Quy mô diện tích : Khoảng 166.890 m2 (16,689 ha).
- Quy mô dân số : Khoảng 3.700 - 4.200 dân.
- Tỷ lệ lập quy hoạch : 1/500.
III.3. Mục tiêu nghiên cứu lập quy hoạch
Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở xã hội theo quy hoạch tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh nhằm đáp ứng các mục tiêu sau:
- Cụ thể hóa chủ trương đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội theo quy hoạch tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh, góp phần thực hiện chủ trương phát triển theo đúng quy hoạch.
- Cụ thể hóa chủ trương, chính sách, văn bản chỉ đạo của Chính phủ, Tỉnh ủy, UBND tỉnh Đồng Nai về việc phát triển nhà ở xã hội cho người lao động, người có thu nhập thấp và các công trình dịch vụ tiện ích phục vụ công nhân lao động trong các khu công nghiệp.
- Làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai, quản lý xây dựng, ngăn ngừa sự phát triển tự phát của dân cư trên địa bàn.
- Đảm bảo đáp ứng cho quá trình đô thị hóa đạt hiệu quả cao về kinh tế xã hội, bảo vệ môi trường và đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Nâng cao điều kiện sống cho người dân, đem lại lợi ích dân sinh, dân trí.
- Phù hợp với các đặc điểm của địa phương về địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, cảnh quan và tiềm năng phát triển. Quy hoạch khu vực này phải đề xuất được kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Cơ cấu phân khu chức năng phải phù hợp với mục tiêu đầu tư là đáp ứng tối ưu nhu cầu định cư lâu dài của người dân, đồng thời đảm bảo tạo được môi trường xanh, sạch và thoáng mát. Các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ khu vực phải được nối kết với bên ngoài để trở thành một hệ thống hoàn chỉnh.
- Tuân thủ các tiêu chuẩn và quy hoạch xây dựng đô thị như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc văn hóa, thể dục thể thao, cây xanh,... nhằm tạo nên một tổng thể kiến trúc hài hòa và thẩm mỹ.
- Việc tổ chức quy hoạch Khu nhà ở xã hội tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh được nghiên cứu trên cơ sở định hướng hình thành một khu dân cư hoàn chỉnh về hạ tầng và tiện nghi về dịch vụ.
III.4. Nội dung lập quy hoạch
- Nghiên cứu, đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng, lựa chọn giải pháp quy hoạch thích hợp nhất, lựa chọn các mô hình nhà ở, giải pháp nhà ở, giải pháp tổ chức các công trình công cộng dịch vụ phục vụ các khu ở phù hợp và hiệu quả.
- Xác định tính chất chức năng và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực quy hoạch.
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu cho từng lô đất về diện tích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng công trình,...
- Thiết kế đô thị, đề xuất các giải pháp kiến trúc đối với các công trình là điểm nhấn của khu dân cư. Xác định tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi xây dựng đối với các công trình.
- Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
+ Xác định lộ giới đường giao thông, lộ giới, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng đối với hệ thống các công trình.
+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước, mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật cần thiết.
+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp điện, vị trí quy mô các trạm phân phối, mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị.
+ Xác định hệ thống thoát nước mưa nước, nước bẩn.
- Đánh giá tác động môi trường của dự án và đề xuất biện pháp giảm thiểu ảnh hướng xấu đến môi trường đô thị.
- Dự thảo quy định quản lý theo hồ sơ quy hoạch được duyệt.
I.5. Căn cứ nghiên cứu lập quy hoạch
I.5.1. Các căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ ban hành về Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị;
- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ ban hành về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về Quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 02/2010/TT-BXD ngày 05/02/2010 của Bộ Xây dựng về Ban hành quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2010/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị và Thông tư số 16/2013/TT-BXD sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD;
- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/1/2011 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu chức năng đặc thù;
- Quyết định số 11/2017/QĐ-UBND ngày 15/3/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai Ban hành Quy định công tác lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Quyết định số 27/2016/QĐ-UBND ngày 29/4/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai Ban hành Quy định về việc cấp Giấy phép quy hoạch trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Văn bản số 4899/UBND-CNN ngày 25/5/2017 của UBND tỉnh về việc giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh.
- Giấy phép quy hoạch số 06/gpqh NGÀY 18/6/2018 của UBND tỉnh.
I.5.2. Các nguồn tài liệu, số liệu, cơ sở bản đồ
- Đồ án quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bảo Vinh đã được UBND thị xã Long Khánh phê duyệt tại Quyết định số 1479/QĐ-UBND ngày 12/9/2013;
- Bản đồ trích lục và đo chỉnh lý bản đồ địa chính khu đất tỷ lệ 1/1.000 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký xác nhận ngày 25/05/2018.
- Bản đồ nền hiện trạng địa hình, địa chính tỷ lệ 1/500 khu đất lập quy hoạch;
- Các số liệu dân số, địa chất thủy văn, các thông số tiềm năng phát triển tự nhiên, tiềm lực xã hội khu vực dự án trong tổng thể quy hoạch chung thị xã Long Khánh và quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bảo Vinh và các dự án khu vực lân cận nói riêng;
- Tài liệu đề xuất dự án đầu tư của Chủ đầu tư;
- Các tài liệu, dự án khác có liên quan.
CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG
II.1. Đánh giá hiện trạng
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
1. Địa hình, địa mạo
- Địa hình quy hoạch nằm trên khu vực tương đối cao, theo kết quả khoan thăm dò, độ sâu xuất hiện nước ngầm từ 20- 30m, cung cấp 850m3/ngày đêm. Mực nước ngầm này hoàn toàn thuận lợi cho công tác xây dựng.
2. Địa chất, thủy văn
- Khu vực quy hoạch nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới có 2 mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.900 mm và 87% lượng mưa tập trung vào mùa mưa.
3. Khí hậu
Nhiệt độ không khí:
- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 26oC;
- Tháng tư là tháng có nhiệt độ cao nhất từ 28oC - 29oC;
- Tháng 12 là tháng có nhiệt độ thấp nhất khoảng trên dưới 25oC;
- Nhiệt độ tối cao đạt tới 38oC, tối thấp khoảng 17oC;
- Biên độ nhiệt trong mùa mưa đạt 5,5 - 8oC, trong mùa khô đạt 5 - 12oC..
Độ ẩm tương đối:
- Ðộ ẩm trung bình : 64,8%;
- Ðộ ẩm cao nhất : 99,6%;
- Ðộ ẩm thấp nhất : 30%.
Nắng:
- Tổng giờ nắng trong năm khoảng 2.350 giờ, trung bình mỗi tháng có 220 giờ nắng.
- Các tháng mùa khô có tổng giờ nắng khá cao, chiếm trên 60% giờ nắng trong năm.
- Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất khoảng 300 giờ.
- Tháng 8 có số giờ nắng thấp nhất khoảng 140 giờ.
Mưa:
- Lượng mưa trung bình khoảng 1.800 - 2.000 mm/năm.
- Mưa phân bố không đều tạo nên hai mùa mưa và khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm trên 90% lượng mưa hàng năm. Các tháng 8, 9, 10 là các tháng có lượng mưa cao nhất. Có tháng lượng mưa lên đến trên 500mm như tháng 10 năm 1990. Các tháng mùa khô còn lại từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm chưa đầy 10%. Có một số tháng hầu như không có mưa như tháng 1 và tháng 2. Ngày có lượng mưa cao nhất đo được khoảng 430mm (1952).
Gió:
- Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo hai mùa mưa và mùa khô. Về mùa mưa, gió thịnh hành Tây Nam. Về mùa khô, gió thịnh hành Ðông Bắc. Chuyển tiếp giữa 2 mùa còn có gió Ðông và Ðông Nam. Nay là loại gió địa phương, thường gọi là gió chướng.
- Tốc độ gió trung bình đạt 10 - 15 m/s, lớn nhất 25 - 30 m/s. Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của gió bão, tuy nhiên giông giật và lũ quét là hiện tượng thường xảy ra.
Lượng bay hơi:
Lượng bay hơi tương đối cao và thay đổi theo mùa
- Lượng bay hơi trung bình ngày : 3,5mm;
- Lượng bay hơi ngày ngày cao nhất : 6,95mm;
- Lượng bay hơi ngày thấp nhất : 1,97mm.
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất
- Hầu như không có công trình hiện hữu có giá trị trong khu quy hoạch. Phần lớn diện tích là đất trồng cây công nghiệp lâu năm (cây cao su) phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
II.1.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
1. Giao thông
- Giao thông đối ngoại khu quy hoạch hiện có tuyến đường nhựa Cua Heo -Bình Lộc bắt đầu từ tuyến QL1A chạy vào khu quy hoạch, mặt đường bê tông nhựa hiện hữu rộng 7,5m. Tuyến đường này đã có dự án xây dựng mở rộng theo tiêu chuẩn đường liên xã có lộ giới là 36m. Bên cạnh đó, về phía Nam của khu quy hoạch, có tuyến đường Suối Chồn - Bàu Cối dự kiến mở rộng và nâng cấp đảm bảo kết nối lưu thông với các khu vực.
Giao thông đối nội chỉ có một số tuyến đường đất lô cao su, bề rộng trung bình 3m - 4m phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.
2. Cấp nước
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có mạng phân phối nước máy hoàn chỉnh. Đường ống cấp nước chính được lấy của Công ty Cổ phần cấp nước Long Khánh cách khu quy hoạch về phía Nam khoảng 200m.
- Đa số các hộ dân sống rải rác tại các khu vực tiếp giáp và lân cận dự án sử dụng nguồn nước ngầm tự khai thác từ giếng đào, giếng khoan cùng nguồn nước thiên nhiên như nước mưa, nước sông rạch để phục vụ sản xuất nông nghiệp.
3. Thoát nước
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có hệ thống thoát nước mưa và nước thải, chủ yếu thoát theo địa hình tự nhiên.
- Nước thải chỉ được xử lý sơ bộ bằng các bể tự hoại gia đình hoặc hố xí tự thấm nên chưa đạt quy chuẩn trước khi thải vào các sông, rạch,…
4. Cấp điện
Hiện trong khu vực quy hoạch có tuyến dây trung thế 22kv chạy dọc theo đường nhựa Cua Heo - Bình Lộc hiện hữu.
- Các trạm hạ thế có các tuyến 0,4kV cấp điện cho các hộ tiêu thụ và đèn đường. Lưới điện nhìn chung đạt yêu cầu kỹ thuật, số hộ dân có điện tại khu vực đạt 100%.
5. Viễn thông
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có hệ thống thông tin liên lạc hoàn chỉnh. Tuyến cáp viễn thông chính chạy dọc tuyến đường Cua Heo - Bình Lộc chủ yếu phục vụ các hộ dân tại khu vực này.
II.1.4. Đánh giá hiện trạng tổng hợp
1. Thuận lợi
Khu vực quy hoạch có một vị trí thuận lợi trong việc hình thành và phát triển do nằm trong một khu vực có nhiều tiềm năng thu hút dân cư mạnh mẽ là công nhân lao động tại khu công nghiệp.
Địa hình tự nhiên khá bằng phẳng và địa chất công trình thuận lợi cho xây dựng.
2. Khó khăn
- Đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng, trên nguyên tắc cần phải kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực chung quanh.
CHƯƠNG III: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
III.1. Các căn cứ lựa chọn chỉ tiêu
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Đồ án quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bảo Vinh đã được UBND thị xã Long Khánh phê duyệt tại Quyết định số 1479/QĐ-UBND ngày 12/9/2013.
III.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
III.2.1. Diện tích và quy mô dân số
- Quy mô diện tích : Khoảng 166.890 m2 (16,689 ha).
- Quy mô dân số : Khoảng 3.700 - 4.200 dân.
III.2.2. Chỉ tiêu sử dụng đất
- Chỉ tiêu sử dụng đất:
+ Đất ở : 17 - 22 m2/người.
+ Đất công trình công cộng : 03 - 06 m2/người.
+ Đất cây xanh : 03 - 08 m2/người.
+ Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật : ≥ 13 m2/người.
- Mật độ xây dựng:
+ Mật độ xây dựng gộp toàn khu : ≤ 50%.
+ Nhà liên kế : 80 - 90%.
+ Chung cư thấp tầng : 40 - 50%.
+ Công trình công cộng : 30 - 40%.
+ Công viên cây xanh : 00 - 05%.
- Tầng cao xây dựng:
+ Nhà liên kế thương mại : 02 - 04 tầng.
+ Nhà liên kế (nhà ở xã hội) : 01 - 02 tầng.
+ Chung cư thấp tầng : 04 - 07 tầng.
+ Công trình công cộng dịch vụ : 02 - 05 tầng.
+ Công trình giáo dục : 01 - 03 tầng.
+ Công viên cây xanh : 00 - 01 tầng.
III.2.3. Chỉ tiêu hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Tiêu chuẩn hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
+ Tiêu chuẩn cấp điện : 1.500kwh/người/năm.
+ Tiêu chuẩn cấp nước : 150 - 180 lít/người/ngày.
+ Tiêu chuẩn cấp nước công cộng : 15% nước sinh hoạt.
+ Tiêu chuẩn cấp nước tưới cây : 10% nước sinh hoạt.
+ Tiêu chuẩn nước thải : 80% nước cấp.
+ Tiêu chuẩn thải rác : 1,0 - 1,2 kg/người/ngày.
+ Tiêu chuẩn thông tin liên lạc : 0,5 máy/người.
CHƯƠNG IV: QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT
IV.1. Cơ cấu tổ chức không gian
IV.1.1. Nguyên tắc tổ chức
- Quy hoạch phải đảm bảo phù hợp với đặc điểm của địa phương về địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, cảnh quan và tiềm năng phát triển.
- Cơ cấu phân khu chức năng phải phù hợp với mục tiêu đầu tư là nhằm đáp ứng tối ưu nhu cầu định cư lâu dài của người dân, đồng thời đảm bảo tạo được môi trường xanh, sạch và bền vững.
- Quy hoạch khu dân cư nhà ở xã hội đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hàng ngày (giáo dục mầm non, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn,...) của người dân trong bán kính đi bộ hợp lý nhằm khuyến khích sử dụng giao thông công cộng và đi bộ.
- Xác định được vị trí, quy mô các khu chức năng. Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được các quy chuẩn, quy định hiện hành, phù hợp với quy mô dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận.
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ khu vực phải được tổ chức hợp lý, đồng thời phải được kết nối với bên ngoài để trở thành một thể thống nhất hoàn chỉnh.
IV.1.2. Cơ cấu phân khu chức năng
Phương án cơ cấu phân khu chức năng được tổ chức trên cơ sở tôn trọng hình thái, nét đặc thù của điều kiện tự nhiên tại khu vực, không phá vỡ địa hình và điều kiện thiên nhiên sẵn có, tổ chức các loại hình nhà ở, công trình công cộng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật với khu vực lân cận,... gồm các khu chức năng chính như sau:
1. Khu công trình công cộng:
- Bố trí khu đất có chức năng công cộng dịch vụ với quy mô khoảng 6.494m2, tầng cao 2 - 5 tầng, tại khu vực trung tâm phía Nam của khu vực lập quy hoạch nhằm phục vụ nhu cầu vui chơi, mua sắm của người dân tại khu vực.
- Bố trí khu đất giáo dục gồm khu đất xây dựng trường mầm non khoảng 3.263 m2 và khu đất xây dựng trường tiểu học khoảng 6.024 m2, tầng cao 1 - 3 tầng tại khu vực trung tâm và phía Bắc của khu vực lập quy hoạch nhằm phục vụ nhu cầu giáo dục, học và dạy học đối với con em của các hộ gia đình. Tổng diện tích đất giáo dục khoảng 9.287 m2 đảm bảo phù hợp quy chuẩn quy định hiện hành.
- Bố trí khu đất hành chính (khoảng 1.224m2, tầng cao 1 - 3 tầng) và khu đất xây dựng khu y tế (khoảng 1.250m2, tầng cao 1 - 3 tầng) tại khu vực cửa ngõ phía Tây tiếp cận dự án nhằm phục vụ nhu cầu y tế, hành chính đối với các hộ gia đình.
- Việc bố trí các công trình công cộng dịch vụ tại các nút giao thông là cửa ngõ tiếp cận dự án nhằm tạo cơ sở để hoạt động hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của không chỉ dân cư trong phạm vi dự án mà còn đối với dân cư tại các khu vực lân cận.
2. Khu ở
Khu nhà liên kế phố (nhà ở thương mại): Bố trí tại phía Tây khu vực quy hoạch, tiếp giáp đường Cua Heo - Bình Lộc kết hợp với công tình công cộng dịch vụ góp phần hình thành các tuyến phố thương mại có giá trị cao. Khu nhà liên kế phố có diện khoảng 15.428 m2, tầng cao 2 - 4 tầng.
Khu nhà ở xã hội liên kế: Bố trí phân bố toàn khu vực lập quy hoạch với diện tích khoảng 46.484 m2, tầng cao 1 - 3 tầng.
Khu nhà ở xã hội chung cư: Bố trí tại phía Đông khu vực quy hoạch. Khu nhà ở chung cư có diện khoảng 15.403 m2, tầng cao 4 - 7 tầng.
3. Khu cây xanh: Gồm công viên trung tâm bố trí tại trục đường chính kết nối vào dự án và các công viên nhóm ở phục vụ nhu cầu thư giãn, thể dục thể thao,... của người dân. Tổng diện tích cây xanh công viên khoảng 15.091m2.
4. Giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật
- Phương án quy hoạch bố trí hai trục giao thông chính theo hướng Bắc - Nam và Đông - Tây chạy dọc theo tuyến nhà liên kế vườn có vai trò là trục động lực thúc đẩy sự phát triển chung toàn dự án. Khu hạ tầng kỹ thuật được bố trí phía Đông Bắc dự án. Tổng diện tích đất giao thông và hạ tầng toàn khu khoảng 56.229 m2.
CHƯƠNG V: QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN VÀ THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
V.1. Bố cục không gian kiến trúc cảnh quan
V.1.1. Nội dung và yêu cầu tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
- Khoanh vùng để quản lý, có các giải pháp định hướng cụ thể bằng hình ảnh biểu hiện đặc trưng riêng biệt về hình khối, chất liệu, màu sắc, cảnh quan kiến trúc.... cho từng khu vực.
- Quản lý về không gian tầng cao, nguyên tắc, bố cục tổ chức không gian, hình thức kiến trúc đặc trưng, tỷ lệ diện tích cây xanh, không gian mở, giao thông, khoảng lùi, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,…
- Xây dựng các yếu tố, hình ảnh chủ đạo đặc trưng thể hiện bản sắc riêng gắn với tính văn hóa, sinh thái, kinh tế,... theo nội dung định hướng quy hoạch chung tại khu vực đã được phê duyệt.
- Đối với các khu vực trung tâm công cộng dịch vụ bố cục hình khối kiến trúc cần lưu ý việc kết hợp bố trí mảng cây xanh tạo ra không gian mở rộng lớn với môi trường thiên nhiên thân thiện, đảm bảo khả năng tập trung đông người và phục vụ công cộng cho người dân.
- Đối với các khu vực cửa ngỏ, bố trí các công trình mang tính biểu tượng thể hiện nét đặc trưng riêng của đô thị.
V.1.2. Các trục không gian, các tuyến và điểm nhìn
Trục cảnh quan chính:
- Được xác định là từ các trục đường chính nằm ở trung tâm khu vực lập quy hoạch, vừa là trục giao thông đối ngoại và là trục cảnh quan chính của dự án, gồm:
+ Trục chính Bắc – Nam (đường Cua Heo - Bình Lộc; đường D1, D4): Là trục chính của dự án. Dọc hai bên trục bố trí các dãy nhà liên kế, công trình công cộng dịch vụ (trường học, công cộng dịch vụ,…), công viên cây xanh tập trung với hình thức kiến trúc hài hòa, có giá trị kinh tế và thẩm mỹ cao.
+ Trục chính Đông – Tây (đường N6): Là trục chính của dự án. Dọc hai bên trục bố trí các dãy nhà liên kế, công trình công cộng dịch vụ (hành chính, y tế,…) với hình thức kiến trúc hài hòa, có giá trị kinh tế và thẩm mỹ cao.
Vị trí các công trình điểm nhấn:
- Là các công trình tại các khu vực cửa ngõ, các công trình công cộng dịch vụ (trường học, hành chính, y tế, công cộng dịch vụ,…) và các công trình dọc các trục chính.
Các khu vực cửa ngõ:
- Cửa ngõ phía Tây là nút giao giữa đường Cua Heo - Bình Lộc với đường N2, N6, N10. Cửa ngõ phía Bắc và phía Nam là điểm đầu và điểm cuối của đường D1 và đường D4.
Không gian mở:
- Gồm khu cây xanh, công viên, nằm ở trung tâm các nhóm ở được bố trí sân chơi, đường dạo… Khu công viên nằm ở trung tâm có bán kính phục vụ đảm bảo mọi người dễ dàng tiếp cận, với những tiện ích công cộng như sân chơi, thư giãn, sân chơi trẻ em, khu trồng cây xanh và hoa viên, đường dạo. Công viên kết hợp với không gian cây xanh tạo nên môi trường sinh thái tròng lành và cảnh quan hấp dẫn cho khu dân cư.
V.1.3. Các quần thể không gian kiến trúc cảnh quan
- Khu nhà liên kế được tổ chức dọc theo các trục giao thông chính và gắn với các công trình công cộng dịch vụ có giá trị cao về kinh tế cũng như không gian, cảnh quan khu vực.
- Công trình công cộng dịch vụ kết hợp khu công viên cây xanh tập trung được bố trí tại các khu vực cửa ngõ và khu vực lõi trung tâm phục vụ toàn bộ dự án.
